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对行政程序违法的现状分析/郭辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 11:34:29  浏览:8454   来源:法律资料网
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对行政程序违法的现状分析

李俊杰


  行政行为必须走向程序化是“行政法治”的法制建设价值取向的要求,行政程序违法及其法律后果是司法审查中的一个具有理论和实践意义的论题。本文探讨了行政程序违法的表现,在此基础上与实体违法进行了比较,最后借鉴国外做法提出了对行政程序违法进行司法审查。
  一、行政程序违法的表现
  行政程序是指行政主体在实施行政行为时经历若干步骤,采取一定形式和方法,在法定期限内,按一定顺序完成的过程。然而,由于目前我国尚未有统一规范的行政程序法,加上一直以来“重实体,轻程序”传统思想的影响,行政主体在执法过程中不重视行政程序,甚至违反法定程序的现象时有发生。常见的程序违法的主要有以下几个方面:
  1.步骤欠缺。即某行政法律行为的作出应依行政法规规定的步骤进行,但行政主体违法而未采取或履行相应的步骤。法律通过规定行政程序以规范行政权力运行的轨迹,为行政主体设定相应的程序性义务,作为行政主体必须按部就班、不折不扣地履行,其中就包括行政程序不得跳越,即行政主体不能遗漏、疏忽法律预先设立的行政程序而进行活动,否则势必会侵犯行政相对方的权利,影响法律的公正与严肃。
  2.顺序颠倒。即行政主体违反法律规定的先后顺序作出行政行为而构成的违法。行政程序是由若干个步骤、阶段在时间上延续所构成,如同链条一环紧扣一环,从而保证行政程序法律关系主体的活动顺利进行,因而行政程序不得颠倒,即行政主体不能先进行后面的行政程序,再进行前面的行政程序,否则将会导致行为无效。
  3.形式违法。即行政法律行为的作出应当采取某种法定形式而未采取,或采取了法律禁止的形式,构成程序违法。随着行政法的进一步健全和完善,对行政行为的法定形式的要求也愈加严格,一方面是为了监督行政主体的执法,另一方面也是为了更好地保障相对人的合法权利。然而,由于我国的行政法规建设起步较晚,人们的法律意识还比较淡薄,以致现实生活中违法现象时有发生。
  4.时限违法。即行政法律行为的作出超过法定的时间限制,从而构成违法。为了保证行政活动的高效率,行政程序的各个环节应当有时间上的限制,如《行政处罚法》第四十二条第二款规定:“行政机关应当在听证的七日前,通知当事人举行听证的时间、地点。”而在我们“依法行政”的建设过程中,行政主体没有按照法律规定操作的现象并不鲜见,如行政主体没有按照法律规定的期限给予当事人充分答辩时间和出席陈述时间;或未按法定期限作出裁决,既不通知当事人也不经批准延期的;或已过追诉时效仍追究相对人法律责任的等等。
  二、行政程序违法与实体违法的法律后果比较
  行政实体和行政程序是同一行政主体行为的两个方面,它们彼此联结,相互依存。前者是行为的内容,后者是行为的形式。行政行为作为一种法律行为,同时受到行政实体法和行政程序法的规范,但它们的地位和作用有差别。实体法决定着行政主体的资格与存在,违反了实体法,意味着主体资格的不合法,因而必然影响行政行为的效力。程序法不能直接决定主体的资格与存在,但这并不意味程序法不重要。由于行政主体行使实体权力的形式如何对行政是否科学和民主有极大地影响,因而法律通过规定行政程序以规范行政权力运行的轨迹,防止行政权力的滥用。但行政程序具有多样性和复杂性,因此,对于违反行政程序的后果或责任承担方式,也应该因行政行为的不同、程序要求的不同而有所区别。那种认为违反程序的行政行为一律无效的观点是片面的。 我们还需要明确的是程序违法中对相对人权益并无影响的情形,一般不影响行政行为的效力,但这决非意味着这种违法行为就不受追究。现代法治的要求是违法必究,程序法也是法,违反它也应承担责任,尽管世界各国对这种情形下的法律责任少有明确规定。我国1996年颁布的《行政处罚法》在这方面有所突破,该法第五十五条规定:违反法定处罚程序的,由上级机关或有关部门责令改正;可以对直接负责的主管人员依法给予行政处分。这项规定为追究程序违法的法律责任提供了依据。那种以为“行政机关违反法定程序的责任即是行政行为无效”的观点,是不符合行政法理的,实践中也行不通,而由此得出的“行政行为不因程序违法而导致无效是行政程序法律责任不独立”的结论也是不正确的。其原因在于没有把握行政程序的实质,并混淆了法律后果和法律责任的概念。行政程序法与行政实体违法的法律后果有如此差异,似乎与我们前面所言的程序的重要性、程序的价值目标不相符合。但我们认为,这正是实体法与程序法区别之所在。实体正义、程序效率都是法的正义的重要内容。那种主张违反程序的行政行为一律无效的想法或做法,一是容易放纵违法的行政相对人,丢失实体正义;二是行政机关不得不重新作出具体行政行为而影响行政效率。因此,我们还是应当对实体与程序的正义价值进行具体的衡量取舍,以期更加符合法的正义的要求,提高法的正义的质量,这种对于违反程序的行政行为采取灵活处理的做法其实也是世界各国的普遍做法。
  三、对行政程序违法的司法审查
  1.对行政程序违法进行司法审查的程序
  (1)审查法定步骤。步骤是程序的重要要素,任何行为都必须按照法定的步骤来进行,否则就可能造成程序违法,例如,《治安管理处罚条例》规定,被裁决拘留的人或者他的家属能够找到担保人或者按规定交纳保证金的,在申诉和诉讼期间,原裁决暂缓执行。这里就有一个法定步骤,即公安机关作出拘留裁决后,要告知被拘留人是否要求提供担保,如果公安机关不执行这一步骤,作出裁决就执行拘留(实践中此类情况常有发生),这种跳跃式的执法行为,就是违反法定程序。(2)审查法定顺序。这一点要求行政程序中不能出现顺序颠倒,也不能出现顺序混乱。例如,行政主体在进行有关执法时必须按顺序表明身份、说明理由、采取相关措施、作出行政决定,并将有关决定交付当事人,还要告之当事人有关权利。如果违反了这一顺序,将会导致程序违法,又如《行政诉讼法》第33条规定:“在诉讼过程中,被告不得自行向原告和证人收集证据。”这既是对被告诉讼权利的限制,也是为了防止被告以颠倒步骤顺序取得的证据证明其行为合法。
(3)审查法定形式。一定的行为必须以相应的形式表现出来,如书面形式、口头形式等,若某一行为不按法律规定的形式来进行则属程序违法,如《行政处罚法》规定:“行政机关及其执行人员当场收缴罚款的,必须向当事人出具省、自治区、直辖市财政部门统一制发的罚款收据,未出具财政部门统一制发的罚款收据的,当事人有权拒绝缴纳罚款。”第49条规定:“行政机关依照本法第39条的规定给予行政处罚,应当制作行政处罚决定书。”通常,对外行使影响公民、法人或者其他组织权利义务的行为都应当是要式行为。
(4)审查法定时效。行政程序遵守法定的时效,是具体行政行为合法的重要条件之一。从法治的高度讲,有行为就有相应时效,而且这种时效是具体的、法定的,违反了法定时效,同样会导致程序违法。
  2.对行政程序违法司法审查的结果
  对于违法行政程序司法审查的处理结果,学术界及司法界都有不同的意见。有的认为,只要行政程序违法,不论实体处理是否合法,均应判决撤销。有的认为,只要实体处理合法,程序违法,但未侵害行政相对人的实体权力,应予维持,不过应在判决书中指出其程序违法。有的认为,只有程序严重违法,才能撤销,一般违法且未给行政相对人造成侵害的,一般应予维持。
  在国外,许多国家和地区行政程序法中都有些“适当宽松”的规定,即对某些“暇疵”的行政行为予以补正。比如德国行政程序法第44条规定了行政行为具有严重瑕疵的,包括程序严重瑕疵的,为无效行政行为;在撤销和无效两种纠正方式外,第45条则对“不导致第44条规定的对程序或形式的违反”的行政行为则可视为补正。此外,德国程序法典中还有对某些有程序或形式暇征的行政行为只要其对实体决定不具影响力可不予撤销的规定。又如在奉行“法律程序至上”原则,视“正当法律程序”为法律生命所在的美国也并不是任何违反程序的行为都会导致行政行为无效的后果。在行政机关制定法规时,“除非有特别法律规定,制定规章基本上是行政机关自己的事,除非法律另有规定,否则,不得以行政机关在颁布某项规定以前没有举行听证会,没有与受此规章影响的各方协商或通过其它方式征求他们的意见为由宣布规章无效。目前,我国法律意识整体水平不高,行政程序意识在行政机关和执法人员中普遍需要提高,因此,笔者认为对于行政程序违法司法审查的结果规定既不宜过于严格,也不宜过于宽松,而宜作一些具体情况与类型的区分。
  概括说来,行政程序违法的司法审查应以公正和效率为标准。如果违反法定行政程序的行政行为损害了相对人的合法权益,应当认定无效,并依法予以撤销;如果行政行为违反行政程序,但并没有损害行政相对人的合法权益,或者影响微小,可不认定该行政行为无效。具体说来,对违反法定行政程序可分以下几种情况作不同处理:
  (1)对于任意性行政程序,行政机关具有一定的自由裁量权,可以根据实际情况和需要自主选择。这种选择只要不违反行政程序的基本原则,即不影响该行为的法律效力。如果行政相对人对行政机关自主选择的程序提出异议要求撤销,法院一般不予支持。但是,“如果行政机关选择的程序严重违背法理、违背基本公正要求,虽不构成违背法定程序,但可构成‘滥用职权’,人民法院可以以滥用职权为根据撤销相应具体行政行为。”
  (2)对行政程序中轻微的瑕疵现象,一般不作违反法定程序处理。对于这种情况能补充的责令行政主体补充,不能补充的提出司法建议。
  (3)对行政程序混乱,违反法定的、不可改变的顺序,并且损害了相对人合法权益的,可判决撤销并责令行政机关依照法定顺序重新处理。
  行政程序违法的后果不同于实体违法,这是由行政程序本身的性质决定的。并不如有的学者所认为的:程序违法,从严格法治角度讲,是必须撤销该行为的,但从效率上讲,有条件地维持也是可取的。程序违法对行政行为效力的影响,要区分不同情况分别处理,不能陷于形式主义。这也体现了现代行政程序法的基本价值取向:公正与效率的和谐统一。程序违法不以撤销该行政行为为惟一的法律后果。有的程序违法的法律后果表现为一种“待定”状态,如超出复议期限仍未做出决定的行为,可能会成为相对人提起诉讼或要求其它权利的理由,这也是一种法律后果。至于是否影响行为效力,则需由法院根据具体情况进行审查作出判决。
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烟草行业产品质量监督检验机构审查认可细则

国家烟草专卖局


烟草行业产品质量监督检验机构审查认可细则

2001年12月31日
国家烟草专卖局

  第一章 总则

  第一条 为了进一步加强烟草行业产品质量监督检验机构(以下简称“质检机构”)的建设与管理,指导审查质检机构的工作,提高质检机构的人员素质和技术、管理水平。根据《烟草行业产品质量监督检验网管理办法》和《产品质量检验机构计量认证/审查认可(验收)评审准则》(试行)(质技监认函[20
00]046号)及国家的有关规定,制定本细则。

  第二条 本办法所规定的审查认可工作的管理、程序及评定办法,适用于烟草行业质检网各级质检机构。

  第三条 一级站评审的主要依据是《实验室认可准则》、《产品质量检验机构计量技术考核规范》(JJCl021-90)、《国家产品质量监督检验中心审查认可细则》(技监监(1990)34号)。

  第四条 二级站评审的主要依据及内容:

  1、评审依据:
  (1)《实验室认可准则》;
  (2)《烟草行业二级产品质量监督检验机构审查认可评定表》(附件3-A);
  (3)《烟草行业重点产品质量监督检验机构审查认可评定补充条款》(附
件3-B)(适用重点二级站)。

  2、评审内容:

  (1)《实验室评审表》有效版本规定的要素;
  (2)附件3-A内容:组织机构、人员素质、仪器设备和标准物质及标准
样品、环境条件、检验工作等五个方面。

  第五条 三级站评审的主要依据及内容:

  1、评审依据:《烟草行业三级产品质量监督检验站审查认可评定表》;
  2、评审内容:组织机构与管理、人员素质、仪器设备和标准物质及标准样品、环境条件、检验工作等五个方面。

  第二章 管理

  第六条 国家局质量技术监督主管部门(以下简称国家局主管部门)为行业审查认可的管理机构。各省级烟草专卖局技术监督主管部门(以下简称省级局主管部门)为三级站审查认可的管理机构。

  第七条 审查认可管理机构的职责是:

  1、受理申请及初审报送资料;
  2、制定审查认可计划;
  3、组建评审组并组织进行现场评审;
  4、审查由评审组提交的《评审报告》等资料;
  5、行文报批;
  6、颁发授权证书(有效期五年)。

  第三章 程序

  第八条 各级质检机构按《评定表》自查合格后,上一级主管部门提出申请。申请时,必须报送下列资料。
  (一)《审查认可申请书》;
  (二)自查情况报告;
  (三)二级站提交质量手册(按《实验室认可准则》有效版本编制)、程序文件;三级站提交质量手册。

  第九条 国家局或省级局主管部门根据申请,经审核合格后,统一安排审查认可计划。

  第十条 质检机构审查认可步骤:

  (一)评审组预备会议,初步确定现场审查计划。确定评审组分工计划,一般评审组分两个组,第一组负责组织机构、人员素质、质量手册内容的审查;第二组负责仪器设备、环境条件、检验工作内容的审查。
  (二)首次会议。会议由评审组主持,被审单位有关人员参加。听取申请单位的情况汇报。完善现场审查计划并予宣布。
  (三)察看质检机构现场,下达现场评审试验项目并进行评审,同时进行质量手册、人员技术档案等资料的审阅和评审。
  (四)按照审查认可所列项目,对检验、审核等人员采取分组座谈或个别交谈、实际操作及口试或笔试形式进行考核。
  (五)评审组整理评审资料,并做出评审结论和意见。
  (六)评审组召开该质检机构隶属单位主管领导和相关部门领导以及质检机构全体人员参加的现场评审总结大会,由评审组长宣读评审组结论和意见;
  (七)报国家局或省级局主管部门审批。

  第四章 评审

  第十一条 审查认可评定规则

  (一)评定记录
  在对应的栏目中,符合记为“A”;基本符合记为“B”;不符合记为“C”。并同时记下有关问题及建议。评审的最终结论为“合格”、“基本合格”、“不合格”三种。《评定表》内容分“重点项目”(即※号项目)和“一般项目”两种。

  (二)评定规则

  1、二级站评定规则
  (1)满足以下要求者为“合格”:    
  ①《实验室评审表》符合项不少于80%;不符合项不多于10%。
  ②《审查认可评审表》“A”项数不少于32项,重点项(即※项)“B”项数不多于二项。无“C”项。
  (2)出现下述情况之一者为“不合格”:
  ①《实验室评审表》不符合项多于10%或不符合项与基本符合项之和多于30%。
  ②《审查认可评审表》“B”项数多于10项或重点项(即※项)“B”项数多于二项或出现“C”项。
  (3)其余情况者为“基本合格”。

  2、重点二级站应达到合格条件要求外,还应达到《烟草行业重点二级产品质量监督检验机构审查认可评定补充条款》要求,其中“B”项数不多于一项,无“C”项。

  3、三级站评定规则

  (1)“合格”:审查认可评审“A”项数不少于25项;重点项(即※项)“B”项数不多于二项。无“C”项。
  (2)“不合格”:“B”项数多于5项或重点项“B”项数多于二项或出现“C”项。    
  (3)其余情况者为基本合格。

  第十二条 评审报告

  评审组对接受评审的质检机构做出结论和意见,最后提出《评审报告》。

  第五章 附则

  第十三条 评审员及其职责等要求参照国家有关文件规定执行。

  第十四条 本细则由国家烟草专卖局负责解释。

  第十五条 本细则自发布之日起执行。国家局1995年发布的《烟草行业二级产品质量监督检验审查认可细则》和《烟草行业三级产品质量监督检验站审查认可细则》(国烟科[1995]第41号)同时废止。



威海市人民政府关于印发威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定的通知

山东省威海市人民政府


威海市人民政府关于印发威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定的通知



各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会,市政府各部门、单位:

现将《威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定》印发给你们,请认真贯彻执行。









二〇一一年九月十六日



威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定



第一条 为贯彻落实国家有关房地产市场宏观调控政策,进一步规范经营性建设用地管理,完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度,根据国家有关法律法规和规定,结合我市实际,制定本规定。

第二条 凡在威海市市区(包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管辖区域,以下简称市区)范围内,以招标、拍卖或者挂牌方式出让经营性建设用地使用权的,适用本规定。

第三条 本规定所称经营性建设用地,是指以赢利为目的,用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等开发建设用地。

本规定所称招标出让经营性建设用地使用权,是指市国土资源行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加经营性建设用地使用权投标,根据投标结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让经营性建设用地使用权,是指市国土资源行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让经营性建设用地使用权,是指市国土资源行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

第四条 招标、拍卖、挂牌出让经营性建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第五条 市国土资源行政主管部门(以下称出让人)负责市区经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的组织实施工作。

出让人可以指定或授权下属事业单位具体承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作,也可以委托具有相应资质的交易代理中介机构承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。

第六条 监察部门对经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行全程监督。

第七条 出让人应当根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况,编制经营性建设用地出让年度计划,报市政府批准后向社会公布实施。

编制经营性建设用地出让年度计划应当确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。

第八条 出让人应当会同规划等行政主管部门,依据土地利用规划和城镇控制性详细规划拟订经营性建设用地出让方案,报市政府批准后组织实施。

经营性建设用地出让方案应当包括拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、使用期限、规划条件、土地使用条件、供地方式、供地价格等内容。

第九条 经营性建设用地出让应当以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,其中住宅用地的容积率指标应当大于1,单宗出让面积不得高于20公顷。拟出让地块应当依法进行土地调查和确权登记,确保地类清楚、面积准确、权属合法,没有纠纷。商品住宅、商业等不同用途土地能够独立分宗的,应当分宗出让;确实不能分宗的,应当明确各不同用途土地的面积、出让年限等内容。不得将两宗以上地块捆绑出让。

第十条 市政府成立市区经营性建设用地出让工作领导小组,由主要领导任组长,分管领导任副组长,市监察、财政、国土资源、城乡建设、规划、住房保障房产管理、投融资管理中心、土地储备中心等部门和单位主要负责人为成员,定期对经营性建设用地出让方案及出让底价进行研究确定。

第十一条 经营性建设用地招标、拍卖、挂牌出让前,出让人应当委托具有国家土地评估资质的中介机构对拟出让地块进行地价评估, 评估结果由所在区国土资源行政主管部门审核、同级政府(管委)确认,经出让人集体会审并提出具体意见,报市政府分管领导审核、市区经营性建设用地出让工作领导小组研究确定后,由市政府主要领导签批。

经营性建设用地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密,任何单位和个人不得泄露。

第十二条 出让人应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案,组织编制经营性建设用地招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括下列内容:

(一)出让公告;

(二)投标或者竞买须知;

(三)标书或者竞买申请书;

(四)竞买报价单;

(五)规划示意图;

(六)中标通知书或者成交确认书;

(七)国有建设用地使用权出让合同文本;

(八)其他相关文件。

第十三条 出让人应当至少在招标、拍卖或者挂牌出让开始日前20日,通过中国土地市场网和指定报刊等公开发布出让公告,同时告知监察部门和市投融资管理中心等相关单位。经批准的出让方案已明确招标拍卖挂牌具体方式的,应当发布具体的“国有建设用地使用权招标出让公告”、“国有建设用地使用权拍卖出让公告”或者“国有建设用地使用权挂牌出让公告”。出让公告起始日为公告首次发布的时间。

出让公告可以是单宗地的公告,也可以是多宗地的联合公告。

第十四条 招标拍卖挂牌出让公告应当包括下列内容:

(一)出让人的名称、地址、联系电话等,授权或指定下属

事业单位以及委托代理机构的,还应注明其机构的名称、地址和联系电话等;

(二)出让地块的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限等;

(三)投标人、竞买人的资格要求和申请取得投标、竞买资格的办法;

(四)获取出让文件的时间、地点、方式;

(五)招标、拍卖或者挂牌出让活动实施时间、地点、期限、方式;

(六)支付投标、竞买保证金的数额、方式和期限;

(七)确定中标人、竞得人的标准和方法;

(八)其他需要公告的事项。

第十五条 公告期间公告内容发生变化的,出让人应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动,补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的,招标拍卖挂牌活动相应顺延。出让人发布补充公告的,应当书面通知已报名的申请人。

第十六条 申请参加经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的,可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律法规对申请人另有限制的除外。

申请人可以单独申请,也可以联合申请。

第十七条 申请人在申请前,对招标拍卖挂牌出让文件有疑问的,可以书面或者口头方式向出让人咨询,出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块的有关情况提供便利。根据需要,出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。

第十八条 申请人单独提出申请的,应当提交下列材料:

(一)申请书;

(二)申请人的有效证明文件,申请人是法人或其他组织的,还应当提交法定代表人的有效身份证明;

(三)申请人委托他人办理的,应提交授权委托书和委托代理人的身份证明;

(四)保证金交纳凭证;

(五)招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他材料。

申请人联合提出申请的,应当提交下列材料:

(一)联合申请各方共同签署的申请书;

(二)联合申请各方的有效证明文件;

(三)联合竞买、竞投协议,协议应当规定联合各方的权利、义务,包括联合各方的出资比例,并以书面的方式明确签订《成交确认书》的竞得人和《国有建设用地使用权出让合同》的受让人;

(四)申请人委托他人办理的,应提交授权委托书和委托代理人的有效身份证明;

(五)保证金交纳凭证;

(六)招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他材料。

申请人购买居住用地的,除提交上述材料外,还应当提供相应的房地产开发资质证明和投标或竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书以及商业金融机构的资信证明;

申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,除提交上述文件外,还应当以书面的方式明确签订《成交确认书》的竞得人和《国有建设用地使用权出让合同》的受让人。

 第十九条 申请人应当在公告规定的期限内交纳投标或竞买保证金。

中标人或竞得人的投标或竞买保证金,可以抵作经营性建设用地出让价款。

未中标的投标人或者未竞得经营性建设用地使用权的竞买人的投标、竞买保证金,出让人应当在招标拍卖挂牌出让活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

第二十条 出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。符合条件的,应当确认申请人的投标或竞买资格,并书面通知其参加招标拍卖挂牌活动。采用招标方式出让的,取得投标资格的申请人不得少于3个。出让人应当对申请人的情况进行保密。

有下列情形之一的,申请无效:

(一)申请人不具备竞买资格的;

(二)未按规定交纳保证金的;

(三)申请文件不齐全或不符合规定的;

(四)委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的;

(五)申请人或委托代理人提供虚假资料的;

(六)法律法规规定的其他情形。

第二十一条 出让人应当按照出让公告规定的时间、地点、方式组织经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动,监察部门应当对出让活动进行现场监督。招标拍卖挂牌出让活动应当由经营性建设用地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

第二十二条 招标出让应当按照下列程序进行:

(一)投标人在公告规定的时间内,通过直接送达或邮寄的方式将标书和其他文件送达指定的地点,经出让人登记后,将标书投入标箱。

(二)出让人按照招标出让公告规定的时间、地点,邀请所有投标人参加,当众开启标箱,拆封标书,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

(三)由出让人组织评标小组,审查申请人提交的投标文件,对有效标书进行综合评标,按照综合评分高低确定中标候选人排序,但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的,按报价高低排名;报价也相同的,可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不满足标底要求的,投标活动终止。

有下列情形之一的,投标文件无效:

1.投标文件未密封的;

2.投标文件未加盖投标人印章,也未经法定代表人签署的;

3.投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的;

4.投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的;

5.委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的;

6.评标小组认为投标文件无效的其他情形。

(四)评标结束后,出让人向中标人发出《中标通知书》,并同时将中标结果通知其他投标人。

第二十三条 拍卖出让应当按照下列程序进行:

(一)拍卖主持人宣布竞买人到场情况,现场开启拍卖底价密封件,介绍拍卖地块的情况并宣布竞价规则。

(二)拍卖主持人报出起叫价,宣布竞价开始,竞买人按照竞价规则举牌应价或者报价。

(三)拍卖主持人确认该应价或报价后继续竞价。

(四)拍卖主持人连续3次宣布同一应价或报价而没有再应价或出价,且该价格不低于底价的,拍卖主持人落槌表示拍卖成交,宣布最高应价者为竞得人。如最高应价或报价低于底价的,拍卖主持人宣布拍卖终止。

(五)出让人和竞得人当场签订《成交确认书》。

第二十四条 挂牌出让应当按照下列程序进行:

(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。

(二)符合条件的竞买人填写报价单报价。

有下列情形之一的,报价无效:

1.报价单未在挂牌期限内收到的;

2.不按规定填写报价单的;

3.报价单填写人与竞买申请文件不符的;

4.报价不符合报价规则的;

5.报价不符合挂牌文件规定的其他情形。

  (三)挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格,继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的,先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

(四)挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的,出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人,挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间,竞买人应当出席挂牌现场,挂牌主持人宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。

1.挂牌主持人连续3次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌主持人宣布挂牌活动结束,并按下列规定确定挂牌结果:

(1)最高挂牌价格不低于底价的,挂牌主持人宣布挂牌出让成交,最高挂牌价格的出价人为竞得人;

(2)最高挂牌价格低于底价的,挂牌主持人宣布挂牌出让不成交。

2.有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,竞价最高者为竞得人。

(五)确定竞得人后,出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。

第二十五条 招标拍卖挂牌出让活动结束后,出让人应当在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场、媒介公布,并向监察部门报送《经营性建设用地使用权出让情况备案表》。

出让人公布招标拍卖挂牌出让结果不得向受让人收取费用。

第二十六条 出让人与中标人或竞得人应当在《中标通知书》或《成交确认书》签订之日起10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。

《国有建设用地使用权出让合同》应当明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开(竣)工时间及具体认定标准、违约责任处理等条款。上述条款约定不完备的,不得签订合同。

第二十七条 受让人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定付清全部经营性建设用地使用权出让价款后,方可依法申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得经营性建设用地使用权。

第二十八条 经营性建设用地出让价款可以一次性缴纳,也可以分期缴纳。一次性缴纳的,受让人应当在出让合同签订后1个月内付清全部出让价款;分期缴纳的,受让人应当在出让合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款,余款应按合同约定及时缴纳,但最迟付款时间不得超过1年。采取分期缴纳经营性建设用地出让价款的,受让人在支付第2期及以后各期经营性建设用地出让价款时,应按照支付第1期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。

第二十九条 出让人应当按照出让合同约定的时间和条件向受让人交付土地,与受让人签订交地确认书,作为土地出让合同的附件。

受让人应当自接收土地之日起30日内在宗地现场显著位置设置用地信息公示牌,将国有建设用地批准文号(合同号)、用途、面积、四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示。

第三十条 受让人应当按照合同约定的期限按时开工、竣工,但开工最迟不得超过自接收土地之日起1年,竣工最迟不得超过自开工之日起3年。

受让人应当在项目开工、竣工时,向出让人书面申报。在合同约定期限内未开工、竣工的,受让人应当在到期日前15日内,申报延迟原由。

第三十一条 受让人应当按照出让合同约定的土地用途、容积率等开发利用土地,不得擅自改变。在出让期限内确需改变土地用途和容积率的,应依法办理批准手续,签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同,由受让人按照批准改变时新土地用途或容积率下的建设用地使用权评估市场价格,与原土地用途或容积率下的建设用地使用权评估市场价格的差额,补缴经营性建设用地出让价款,办理土地变更登记。法律法规和规章及我市其他文件另有规定的,从其规定。出让人也可依法收回原经营性建设用地使用权,重新按照新的土地用途和容积率招标拍卖挂牌出让。

对经营性建设用地开发建设投资达不到总投资额25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第三十二条 房地产开发项目竣工验收时,城乡建设行政主管部门应当会同国土资源行政主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查,凡不合格的,不予验收。

第三十三条 出让人应当建立房地产企业土地开发利用诚信档案,将履行合同和开发建设的情况计入诚信档案,及时向社会公示,作为今后竞买土地资格审查的依据。

第三十四条 中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的,或者通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的,中标、竞得结果无效;造成损失的,中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条 受让人未按照出让合同的约定按时支付出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金;延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付出让价款的,出让人有权解除合同,收回土地,没收保证金,并可请求受让人赔偿损失。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,自发现之日起2年内不得参与本行政区域内的土地竞买活动。

第三十六条 出让人未按照出让合同的约定交付土地的,每延期1日,应当按照受让人已支付出让价款的1‰向受让人支付违约金;延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,并可请求出让人赔偿损失;出让人应当双倍返还定金,并退还受让人已支付出让价款的其余部分。

第三十七条 对不执行开工、竣工申报制度的受让人,出让人应当向社会公示,并禁止其至少在1年内参加本行政区域内的土地竞买活动。

第三十八条 因受让人原因造成土地闲置,闲置满1年不满2年的,受让人应当依法缴纳土地闲置费;土地闲置满2年且未开工建设的,出让人有权无偿收回经营性建设用地使用权。在结案和问题查处整改到位前,应禁止受让人及其控股股东参加土地竞买活动。

第三十九条 受让人非法转让经营性建设用地使用权的,在结案和问题查处整改到位前,出让人应禁止受让人及其控股股东参加土地竞买活动。

第四十条 国土资源行政主管部门的工作人员在招标、拍卖或者挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第四十一条 荣成市、文登市和乳山市可参照本规定执行。

第四十二条 本规定自发布之日起施行。





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