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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方协议不成的，人民法院应当判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院，要求与女方离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了楼房一套，总房款24万余元，其中王明坤婚前支付首付款13万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一致认可，结婚时该房价值498492元，在共同生活期间共同还贷64386元，王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为，该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该楼房应为王明坤的婚前个人财产，同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决：王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审该项判决，依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，体现了照顾女方权益的原则，庄佃芝的上诉理由不能成立，法院不予支持。
2012年3月13日，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题，因我国法律规定，不动产的取得是以登记为标志的，因此判决房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的，并受多种买受人以外因素的影响，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第（二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定，各地法院计算方式不一致，大约有以下三种计算方式：1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×（房产的现值-总房款）÷2；2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×（房产的现值÷总房款）；3.应补偿的增值数额=（房产的现值-总房款）÷总房款）×共同还贷部分÷2。笔者认为，在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言，法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况，判决涉案房屋所有权归王明坤所有，并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号：（2011）东民一初字第1814号；(2012)日民一终字第104号



张宝华，王林林 山东省日照市中级人民法院
最高人民法院


最高人民法院关于广东省人民法院报告联合铁驳处理结果我们同意对吴万泰不予任何处分拟不重予处理的函

1953年11月6日，最高人民法院

中央人民政府政务院财政经济委员会：
你会于1952年7月19日（52）财经总（秘）字第308号公函为了联合铁驳船未经港务主管机关核准，擅自开往香港拆卖的问题，要我院决定处理，我院当时主张除按具体情况处吴万泰以徒刑外，并应将卖船所得价金港币10万元（全部没收）。于同年10月4日函广东省人民法院处理具报，并将函稿抄送你会，本年9月15日接到广东省院九月九日法刑字第1280号报告（报告同时已抄送你会和交通部）说明联合铁驳被驶港拆卖问题，早由广东省公安厅三反时人民法庭处理完毕。关于吴万泰部份的事实与我们当时所知道的情况大不相同，根据具体案情，对于吴万泰未予任何处分。拆卖铁驳船的主要股东陈掌、彭耀臣，应否负走私逃汇破坏对外贸易管理政策的责任，因他们都在香港居住，此时进行追究，显有困难。他两人在国内是否还有其他营业和财产，还须调查，因此我院对于该案拟不再重予处理。你会如有意见请函告我们。

附一：最高人民法院关于对联合铁驳船业权人吴万泰将船开往香港拆卖一案的处理意见的函 1952年10月3日 法办字第3584号
广东省人民法院：
接中央人民政府政务院财政经济委员会今年7月19日财经总秘字第308号函，内容是对你院经由广州区港务局层转请提意见之联合铁驳船业权人吴万泰将该船开住香港，以港币拾万元卖给捷和钢厂拆毁一案，说明港务局、交通部及财经委员会三方面的意见，请我院决定处理。（原函抄附）
我院综合来函中所提意见，认为该联合铁驳船业权人吴万泰的行为是破坏国家运输工具及走私、逃汇，破坏对外贸易管理政策，其危害性较为严重，自应予以处罚，而且处罚不宜过轻。我们的意见，除应按具体情况处以徒刑外，并应将买船所得价金港币拾万元全部没收，以资儆惩。计自你院于本年3月28日函请广州区港务局层提意见至今，已及半年之久，如果该案还未处理，请即迅予参酌处理具报。如已处理定案，亦希将其结果函复我院。
附件：抄财政经济委员会函一件

附二：政务院财政经济委员会关于我国船舶未经港务主管机关核准擅自开往香港拆卖应如何处理问题的函 （52）财经总（秘）字第308
最高人民法院：
接交通部（52）交海（监）字第192号呈称：“据广州区港务局4月1日港航（52）字第837号报告称：‘接广东省人民法院3月28日函，略以联合铁驳船业权人吴万泰将该船开往香港，以港币10万元卖给捷和钢厂拆毁，本案在航政法令上是否有规定处罚办法，或法理上应如何处理？嘱即查明提供意见等语；查该联合铁驳船事前未经请准出卖，事后亦未申请注销，竟擅自在国外拆卖，不独破坏交通工具，抑亦逃避资金，令国家蒙受重大损失，若不严加裁限，在此国内船舶价值低落之际，不难有很多船舶起来效尤，但处罚办法在部现颁《船舶登记暂行章程》及其他章程上，尚未有明确规定，无所遵循，兹特据情报请迅速将处理办法示知，以凭处理。’查我国船舶，未经港务主管机关核准，擅自在国外拆卖的处罚问题，在现行的航务法规中，尚无明确的规定。但此种行为对于航运及船舶管理的危害性极为严重。我部意见，应以破坏国家运输工具，请法院从严处理”等情。本委同意交通部所提应以破坏国家运输工具处理之意见。此外，本委认为，根据对外贸易管理暂行条例，汽船马达船等作为贸易行为出口是禁止的，钢铁也是禁止出口的，所以该联合铁驳之开往香港拆卖，同时也构成了走私逃汇破坏对外贸易管理政策的罪行。以上意见，并供参考。即请贵院决定处理，并抄告本委为荷。
1952年7月19日

附三：广东省人民法院关于联合铁驳处理结果的报告 法刑字第1280号
最高人民法院：
1952年10月3日法办字第3584号函及抄附之件收悉。兹将联合铁驳被驶港拆卖的处理结果报告于后：
联合铁驳被驶港拆卖问题，是我省公安厅于1952年3月“三反”初期，回本院起诉该厅代管船务行经理吴万泰的“三反”“五反”罪行的一部份。我院收案后，曾请港务局提意见，后由港务局转请交通部回中财委而到钧院的。至1952年10月钧院函到时该案已退回我省公安厅所属之人民法庭办理。到彼时为止，全案已为该庭处理完毕，并经公安厅进行过复查。我院接到来函当即转送公安厅。近接该厅复文，谓：“原起诉之材料经进一步调查后与事实有所出入。联合铁驳原为在香港居住之陈掌、彭耀臣所有。1950年驶回国内经营，而托吴万泰代管给吴以少许红股。拆卖后价款归陈、彭二个船主，两船主在港有钱有势，吴万泰起的作用不会太大，且问题是在运动中自动交代的，故未予任何处分。”
上项处理结果，不知是否妥当，请指示。
1953年9月9日