文化部关于音像制品总批发单位审批管理工作有关事项的通知
作者:法律资料网 时间:2024-06-16 20:53:02 浏览:9707
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文化部关于音像制品总批发单位审批管理工作有关事项的通知
文化部关于音像制品总批发单位审批管理工作有关事项的通知
文化部
各省、自治区、直辖市音像制品行政管理部门：
根据音像制品有关管理规定和《文化部关于印发文化市场司“三定”方案的通知》精神，现将音像制品总批发单位审批管理工作的有关事项通知如下：
一、文化部将音像制品总批发单位（外资及中外合资企业除外）的审批管理工作交给省级音像制品行政管理部门。
二、根据《音像制品管理条例》的有关规定，音像出版单位批发本出版社出版的音像制品，不需再办理《音像制品经营许可证》。出版单位凭《音像制品出版经营许可证》办理本版音像制品的批发、托运、邮寄等手续。
三、音像制品总批发单位在文化部核发的《音像制品批发经营许可证》到期1个月前，凭《音像制品批发经营许可证》及要求具备的其他材料，到所在地省级音像制品行政管理部门办理审核登记手续，换发《音像制品经营许可证》。
四、省级音像制品行政管理部门在音像制品总批发和批发经营单位审核登记工作完成后，要在有关媒体上把准予登记换证、不予登记取消批发经营资格以及被注销的音像制品批发经营单位进行公告，并报送文化部文化市场司备案。
1998年11月11日
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高圣平 中国人民大学法学院 副教授 , 杨旋
关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期，其中住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素；续期的次数以一次为宜；续期时应当按照约定或规定支付土地使用费，但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，建设用地使用权消灭，建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权；土地所有人不予补偿的，应适当延长使用年限；建设用地使用权人不愿意延长的，丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物；逾期不取回的，土地所有人无偿取得地上物所有权。
建设用地使用权期限届满后的法律后果，是我国物权立法过程中争议较大的一个问题，为了确保《物权法》能够按时审议通过，立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答，如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定，无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见，以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前，国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
由此可见，土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为：第一，在期限届满前1年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；第二，期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权消灭，国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证，并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，因而受到了广泛的质疑。[5]
第一，由土地使用权人各别提出申请，在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下，要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请，并重新签订土地使用权出让合同，其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二，地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性，这一所有权理应受到法律的保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满，国家作为土地的所有人，依据所有权的弹性力，可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物，这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法，“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资，谁所有’的政策和保护财产所有权的原则，也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三，期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法，会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用，甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下，土地使用人往往竭泽而渔，甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四，法律规范之间互不协调，违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿，但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时，反而对其地上建筑物不予补偿，同一法规内部的规定不仅相互矛盾，而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
第一，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。这一规则切实保护了建筑物的所有权，真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。[12]但《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且，物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此，本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”[13]
第二，关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果，《物权法》分别授权法律、行政法规规定，在没有新的法律、行政法规规定之前，适用前述《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。至于地上建筑物的处理，《物权法》新增的规定是有约定的依约定，[14]没有约定的，依照法律、行政法规的规定，这样其又直接指向了前引《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，从而又出现了上述广受垢病的问题。
第三，建设用地使用权在期限届满后而消灭的，应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。[15]
《物权法》的上述规定给《土地管理法》的修订工作提出了以下需要解答的问题：第一，续期的期限如何确定，是否能多次续期？续期期限届满后如何处理？续期时是否支付土地使用费以及如何支付？第二，期限(包括续期期限)届满，国家收回地上物是否需支付对价，以及如何支付对价？[16]
二、比较法考察：以我国台湾地区新修订的地上权相关规则为中心
我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，[17]均为在他人土地之上设立的以建造并保有建筑物为目的的他物权。准此，虽然不动产所有权在各国均有其固有法色彩，但对于以提高土地利用效率为目的的他物权之一—地上权，却有共同的基础和本旨。
建设用地使用权期限届满后建筑物的归属问题是土地与建筑物关系原理的具体运用。在比较法上，就土地和其上建筑物之间的关系有两种不同的立法例：一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，但建筑物不必附合于土地所有权，亦可附合于地上权，地上权期限届满后，地上建筑物归土地所有权人所有，但土地所有权人应当给予地上权人相应价值的赔偿；二是所谓分离主义，承认建筑物为独立于土地的不动产，但土地与建筑物异其主体时，建筑物尚需取得正当的土地权源，地上权即为其中之一。地上权期满后地上建筑物的所有权并不当然消灭，此时建筑物的所有人享有对建筑物的收回权、补偿请求权和延期请求权。[18]
一般认为，我国台湾地区“物权法”系属德国民法或瑞士民法之继受法，[19]但细查其内容，却与日本民法甚为接近。[20]同时，我国台湾地区、日本和我国大陆地区一样，均认为建筑物与土地为各别独立的不动产(权利)类型，更有比较研究的价值。而我国台湾地区于2010年修正公布了其包括地上权在内的“民法”物权编用益物权及占有部分，“修正了地上权之类型与内容，展现全新之风貌”，[21]以期实现物尽其用及永续利用之理想，[22]更具时代性和可参照性。
依修正后的我国台湾地区“民法”第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理规则体现为以下几点：[23]第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定的，依其约定。第二，没有约定的，地上权人不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前，定1个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿。第三，一旦土地所有人拒绝地上权人的补偿请求或在规定期内不确定回答是否补偿，则应酌量延长地上权的存续期间，以维护地上权人的利益。该延长的期间由当事人双方协商确定，不能达成协议的，任何一方均可请求法院参酌建筑物与土地使用之利益予以判决。第四，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的，可以请求法院裁定，土地所有人不愿依裁定的时价予以补偿的，适用前述延长地上权存续期间的规定。第五，如果地上权人不愿意延长存续期间，则不得请求建筑物时价补偿。此时，地上权人可取回其建筑物，但应回复土地原状，如果未能在地上权消灭后1个月内取回其建筑物，建筑物则归属于土地所有人。地上权人有碍于土地的利用时，土地所有人可请求回复原状。[24]第六，在延长的期间届满后，不再适用上述规则，以免反复绵延，但如果土地所有人和地上权人另外达成延长地上权存续期间的协议，当然应当尊重其协议。
我国台湾地区的上述规定体现了如下特点：第一，采取私法自治为主，公权介人为辅的规范方式。[25]如当事人之间就地上权存续期间届满后地上物的处理已作约定的，即依其约定，未作约定时，才适用相关推定规则；在时价和延长期间之确定上又体现了公权的适度干预。第二，维持建筑物的经济功能。一般而言，建筑物的权利独立于土地的权利，因而在地上权回归土地所有人时，建筑物并不随之归属于土地所有人，而应由原地上权人取回，并恢复土地原状。但在地上权存续期间届满后，并非一律拆除建筑物。无论是土地所有人时价补偿，还是延长存续期间，其宗旨均在于充分发挥建筑物的利用价值，以免浪费社会财富。第三，在兼顾地上权人和土地所有人的利益的基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，其旨在避免地上权人的投资遭受重大损失，但为兼顾土地所有人不愿补偿或无经济能力不能补偿之窘境，又明定酌量延长地上权存续期间，对双方之利益衡量作周全的考量，实值赞同。[26]
三、建设用地使用权期限届满后的续期规则
我国物权法对建设用地使用权期限届满后的续期，依建设用地用途的不同分别作了规定，其中，属于住宅建设用地的，自动续期；属于非住宅建设用地的，“依照法律规定办理”，[27]留待《土地管理法》修订时解决。根据《城市房地产管理法》第22条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，依申请而续期。
(一)续期的期限如何确定
《物权法》对于建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出规定，主要是考虑到在续期之后，也可能因为一定事实的出现，使得自动续期没有必要。尤其是因为考虑到建筑物所有人可能因各种原因而丧失所有权，所以，《物权法》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。[28]
建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。无论是自动续期还是依申请而续期，都存在续期的期限如何确定的问题。对此，有学者认为，续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最长使用年限一致；[29]也有学者认为，续期期限应为法律所规定的最长期限，例如居住用地即为70年。[30]
笔者认为，建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年，续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。[31]就住宅用地而言，应主要考虑房屋的结构与耐用年限；就非住宅用地而言，应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是，续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良，例如推倒重建。
(二)续期的次数是否以一次为限
关于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期，存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权部分权能的有期限让渡，如果允许不断续期，无异于事实上的土地所有权买卖；[32]如果只允许一次续期，那么期满后的地上物所有权归属又将难以确定，或者在这个出让期内原地上物灭失，建设用地使用权人又重新构筑建筑物，其所有权如何确定，此时是否可以由国家无偿收回，这也有待法律修订时予以明确。[33]
笔者认为，续期次数是否受限，取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素，续期期限以一次为宜，亦即续期期限届满后不再续期。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定，如20年、40年，没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素，则在续期期限届满后，如仍在耐用年限内，应允许再次续期。
(三)续期时是否应当支付土地使用费
我国物权法对续期时是否应当支付土地使用费[34]的问题未予明确，而是授权其他法律规定。《土地管理法》修订过程中有意见认为，国有建设用地使用权经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费，仍未确定。[35]目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。
一种观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。[36]其理由在于：第一，“自动”续期，就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为)，建设用地使用权的期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。[37]第二，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。[38]
另一种观点则认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于：第一，土地是不可再生资源，在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。第二，土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性，续期为取得新的期限，即应另行缴纳土地使用费。第三，土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力，有利于建设惠及全民的公共财政，保证地方政府的正常运转。第四，我国现行的房地产税负“重流转，轻保有”的现状，妨碍了房地产交易的进行，助长了土地的隐形交易和投机，刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理，从长远来看可以提高房屋保有的成本，促进盘活现有房地产存量，从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。[39]第五，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。[40]
笔者认为，建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担，自应有期限限制，否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费，自应是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价，也就是说，这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接关联。建设用地使用权期限届满，即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当基础。此际，“建设用地使用权人”继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地，是否需要支付土地使用费，自应取决于双方的合意，但主要取决于土地所有人之意愿，因为建设用地使用权人自是要求不支付土地使用费。
就用益物权的基本法理而言，期限届满续期，建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价—土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异。[41]不同之处在于，对于非住宅用地，土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商，另行签订建设用地使用权设立合同予以确定；但就住宅建设用地土地使用费而言，在目前以多层住宅公寓为主的情况下，个别磋商几无可能，因而宜在公众的广泛参与下，由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然，土地所有人基于公共政策等因素的考虑，亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费，当属权利之抛弃，自无不许之理。
其实，广受关注的问题在于如果需支付土地使用费的话，按什么标准支付。就住宅建设用地而言，学者提出可参照我国香港地区的做法，不过，香港土地续期按年度缴纳新地税的做法在很大程度上仅具象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》、《新界土地契约(续期)条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差晌的3%，差晌为房产年度总租金的5%，因此，续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 WO。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。[42]
笔者认为，建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准，因为土地所有人对于续期用地无须增加投人开发成本，同时续期用地上有地上物，其地价必然低于同等条件下的新地价。[43]同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形各别规定，就住宅用地而言，仅象征性支付土地使用费，并可采取逐年交纳的做法；[44]就非住宅用地而言，虽然不实行“招、拍、挂”等竞争性定价方式，但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
四、建设用地使用权期限届满后地上物的处理规则
依现行相关规则，建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人未申请续期，或申请续期未获批准的，国家无偿收回建设用地使用权，无偿取得地上物的所有权。对此规定的质疑已如前述。《土地管理法》修订过程中有意见认为：非住宅国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，无偿收回建设用地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。集体建设用地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，经双方协商达成一致后续期；协商未达成一致的，由农村集体经济组织收回。地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。[45]对于此种意见，以下三个问题殊值探讨。
(一)是否充分尊重当事人的意思自治
前述意见认为，建设用地使用权期限届满后地上物的处理，有约定的，按约定处理，充分肯定了私法自治原则的应用，因为即使是国家，在这里也仅是土地所有人，并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是，即使脱逸开其公权力身份，土地所有人也是垄断的土地供给者，处于经济上的强势地位，其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗？
从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题，虽然示范文本的作用仅在“示范”，但实践中，各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定，出让年限届满，土地使用权及地上物由出让人无偿收回；[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定，出让期限届满，土地使用人未申请续期的，地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形，GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿；[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项，“地上物由出让人无偿收回。”[50]
铁道部
铁路卫生防疫站管理办法
1986年11月14日，铁道部
第一章 总 则
第1条 为了贯彻预防为主的方针，加强铁路卫生防疫站的建设，充分发挥其在防病灭病中的作用，保障铁路职工、家属和旅客的健康，为实现铁路现代化服务，根据《全国卫生防疫站工作条例》精神，结合铁路实际情况，特制订本办法。
第2条 铁路卫生防疫站是铁路卫生事业的重要组成部分，是应用预防医学理论、技术进行疾病控制、监测监督、培训科研、健康教育的综合性专业机构，是辖区内卫生防疫业务技术的组织、指导中心，是执行国家卫生法规的监督机构。
第3条 铁路卫生行政主管部门负责督促、检查本办法的实施。
第二章 工作内容
第4条 流行病
开展流行病监测。收集、整理、分析本地区的发病、死亡等有关资料；研究流行因素，掌握流行规律，进行预测预报，制订综合性预防措施，并组织指导、实施和评价其效果。
当甲类传染病发生或其它传染病流行时，要及时赶赴现场调查处理。对散在的一般传染病进行处理时，指导患家进行消毒。
负责分配生物制品，检查、指导预防接种工作。做好计划免疫、效果观察和预防接种后异常反应调查处理。
依据《铁路急性传染病管理实施办法》，监督、检查医疗机构的疫情报告、传染病管理工作。
第5条 消毒、杀虫、灭鼠
对辖区内病媒昆虫、动物进行监测，掌握种属、密度、生态习性和消长规律，制订防治措施。
负责管内主要车站及旅客列车、行车公寓的定期预防性杀虫、灭鼠，并监督指导各车站、旅客列车及其它站段的日常杀虫、灭鼠工作。
对军用代客弄车实施预防性消毒。
对托幼机构、公共场所、生活福利等单位的消、杀、灭工作，进行监督、检查和技术指导。
有计划地监督、监测管内医疗机构的消毒工作质量，并指导其不断改进消毒方法。
对疫区组织、指导、实施消毒、杀虫、灭鼠工作。
研究与改进消杀灭药械及方法，不断提高防制效果。
第6条 劳动卫生与职业病
对运输、生产、基建的劳动环境的各种有害因素及其对人体健康的影响进行监测。
对新化学物质、新工艺、新产品的职业性危害进行监测。
对所辖单位进行预防性和经常性卫生监督，配合有关部门，参与改善劳动条件，并对各种职业性危害的防护措施进行卫生学鉴定。
收集、整理、分析职业病报告资料，系统掌握职业病发病动态。
组织参与对从事有害作业人员的就业前体检和定期健康检查。
参与职业病诊断、劳动能力鉴定和急性职业病的调查处理。
对运输、装卸放射性物品和劳动现场进行监督，对接触或从事放射性工作人员的劳动条件进行监测，对防护措施效果进行卫生学鉴定。
隶属卫生防疫站的职业病防治所，承担门诊、家庭病床的治疗工作（职业病患者的住院和疗养，分别由医院、疗养院承担）。
第7条 站车卫生
对旅客列车旅行环境中的有害因素及其对旅客、乘务人员健康影响进行监测，提出改进措施，协同有关部门改善卫生条件。
对客运车站、旅客列车进行经常性卫生监督。
按《食品卫生法》和《铁路食品卫生监督实施办法》，对站车的食品生产经营者及其食品供应进行监测监督。
指导客运部门进行餐茶具消毒，并做好效果评价。
根据上级主管部门的指令和《铁路交通检疫管理办法》，组织、实施列车检疫。
第8条 食品卫生
根据《食品卫生法》和《铁路食品卫生监督实施办法》的规定，履行《食品卫生法》第三十三条食品卫生监督机构的八项职责，对管内饮食单位和食品生产、加工、贮存、运输、销售的卫生条件和食品卫生质量进行监测监督。
对集体食物中毒和食品运输污染进行调查处理。
对食品运输污染与人体健康关系进行监测。
有针对性地进行营养状况监测，提出改善膳食的建议。
第9条 学校卫生
对中小学生生长发育和健康状况进行监测，分析影响健康因素，提出保护和改进意见。
参与中小学学生的定期健康普查，培养学生卫生习惯，保护视力，指导并参与常见病、多发病的预防和矫治。
协助教育部门培训学校卫生人员和保健教师。监督、指导教室卫生、教学卫生、青春期卫生和体育卫生。
第10条 环境卫生
对管内环境（空气、土壤、水体）卫生状况及其有害因素与人体健康关系进行监测。
对工业“三废”、噪声、医院污水污染环境情况进行监测、评价，提出改善建议。
对治理环境污染的设施进行效果和卫生学鉴定。
对生活饮用水源进行定期监测，发现问题，提出改进措施，监督实施；监督、指导生活饮用水的消毒工作。
对粪便、垃圾、污水处理进行监督与技术指导。
对俱乐部、游泳池、浴池、理发室、公寓、招待所等公共场所和服务性行业进行监测监督。
按部颁有关规定，对铁路工程工地生活卫生进行监督和技术指导。
第11条 检 验
承担卫生防疫业务各项检验任务。开展微生物、寄生虫、血清免疫、生化、毒性、毒理、理化、仪器分析、职业病监检等各项检验任务。在各种检验工作中，注意开展质量控制。
参与制订、修订卫生标准，参加有关科室的专题科研工作。
第12条 健康教育
开展健康教育，普及卫生科学知识，提高铁路职工家属、旅客讲究卫生的自觉性。
收集、编写、制作卫生宣传资料、职业卫生教材、电化教材；举办卫生展览、卫生咨询和卫生科普讲座；编写发行卫生报刊。为报刊、电台撰稿、组稿。
组织宣传网和社会宣传力量，建立健康教育橱窗、画廊等宣传阵地。
第13条 根据有关条例、规定、标准，对新建、改建、扩建工程项目进行预防性卫生监督。
第14条 负责卫生防疫业务技术培训，接受医学院校学生的生产实习任务。
第15条 根据卫生防疫工作实际需要，开展专题调查和应用科学的研究。
第16条 对爱国卫生运动工作进行技术指导，总结鉴定群众所创造的行之有效的技术经验。
第三章 组织机构
第17条 铁路局设中心卫生防疫站、铁路分局设卫生防疫站，其他单位的防疫机构设置由各单位根据需要自行确定。
第18条 人员编制
各单位卫生防疫人员编制，根据卫生部及国家编委（80）卫防字第46号、（80）国编字第39号联合颁发的《各级卫生防疫站组织编制规定》，按医药卫生人员总数内的百分之七的比例标准参照执行。
凡地处边远、交通不便、任务繁重的，以及有医学院校生产实习任务的，或新增另外机构的卫生防疫站，其增加的人员配备由各局酌定。
各级卫生防疫站，每十名卫生技术人员中，高、中、初三级人员比例为：
局中心卫生防疫站： 5∶4∶1
分局（工程处）卫生防疫站： 4∶5∶1
线路（工厂）卫生防疫站： 3∶5∶2
（注：高级指医师以上人员，中级为医、技士，初级为防疫员等）
按以上精神缺员的单位，今后用大专、中专毕业生补充，以保证卫生防疫工作质量的提高。
行政、工勤人员占全站人员总数应在18～20％以内。
第四章 队伍建设
第19条 卫生防疫人员要认真学习马列主义和毛泽东思想，坚持四项基本原则，加强精神文明建设和医德教育，刻苦钻研业务，努力提高技术水平，热爱卫生防疫事业，做好本职工作，全心全意为人民服务。
第20条 站长和科主任应按“四化”标准，由具有一定组织才能，熟悉卫生防疫业务的技术人员担任。把主要精力用在组织管理和业务技术上，并亲自参加部分业务工作。
第21条 铁路卫生防疫站实行站长负责制。站长要根据上级的部署，对全站行政、业务等项工作实行全面领导。
第22条 有计划、有步骤地加强卫生防疫人员的业务培训，在学好基础理论和基本知识，搞好基本技能训练的基础上，努力学习国内外现代医学理论和先进技术，扩大路内外的医学信息交流、学术交流、技术交流、经验交流，加速技术进步，强化服务能力。
第23条 行政后勤人员要树立为业务工作和全站职工服务的思想，认真做好后勤保障工作，为全站顺利开展业务工作创造条件。卫生防疫人员与行政后勤人员要互相尊重，团结协作。
第五章 行政管理
第24条 铁路卫生防疫站各级人员必须面向生产、面向基层、面向群众，深入实际，调查研究，运用科学方法和先进技术，解决生产、生活中的实际问题。
第25条 铁路卫生防疫站在执行卫生监督时，应着重运用说服教育、督促帮助的方法，以达到改进工作、符合卫生标准的目的。对屡教不改，造成不良后果者，要按国家颁发的卫生法令和监督条例的规定进行处理。
第26条 要努力运用现代管理科学的理论和方法，不断提高管理水平。实行方针目标管理、标准化管理、全面质量管理。建立科学的工作程序，充分发挥计划、组织、指挥、协调、控制的管理职能，使各项工作具有科学性、计划性、系统性。
第27条 要建立健全各项工作制度，各科室和各类人员职责、技术操作规程和以工作质量为核心的岗位责任制考核标准。定期检查分析执行情况，不断提高工作水平。
第28条 要加强卫生统计，做好原始资料和基础资料的收集、整理、分析，建立技术档案，作为制定计划、指导工作的依据；要逐步建立反映卫生防疫工作的数量、质量和效率指标，做好考核评价工作。
第29条 建立健全信息网络，沟通上下信息，做好信息反馈。加强技术情报资料的收集、传递、贮存和应用工作。
第30条 要保持专业人员相对稳定，不要轻易调动，不要抽调专业人员做非专业性工作。
根据中央关于实行专业技术职务聘任制度的精神，做好聘任工作，尤其要重视发挥优秀人才的专长和作用。
第31条 加强经济管理，合理地使用人力、物力和财力，在努力提高社会效益的前提下，讲究经济效益，要逐步实行卫生防疫工作成本核算和综合经济承包责任制。适当地开展以医学技术服务为主的对外有偿服务，组织合理收入，增收节支，使卫生防病耗费得到合理补偿，更好地完成防病灭病任务。
第32条 根据实际工作需要，要有计划地配备、更新仪器设备，并切实加强管理。对大型精密仪器要严格执行使用、保管，检查、保养、维修制度。要重视加强实验室的建设和管理，充分发挥仪器设备的作用。
第33条 要坚决执行党的路线、方针、政策，对知识分子要充分信任、热情关怀，不断培养、大胆使用，发挥专长，人尽其才。对调做业务技术管理工作的卫生技术人员，其待遇应与卫生技术人员相同，对老年卫生技术人员要妥善安排。
第34条 根据医药卫生技术人员职称晋升条例等有关规定，对卫生防疫人员要进行定期考核。对有成就或有突出才能的卫生防疫人员，要在工作条件上重点保证；对有发明创造或工作优异者给予表彰奖励。
第35条 对在工作中接触有毒、有害物质、传染病人，病原体、病媒昆虫、动物及其污染环境的各级卫生防疫人员应按标准发给防疫津贴和个人防护、劳保用品。
第36条 要保证铁路卫生防疫站有足够的工作用房。根据卫生部（83）卫防字第61号文件关于《各级卫生防疫站建筑标准（试行）》的规定，铁路卫生防疫站的建筑标准，可按30～35平方米／人计算；设有职业病防治所、食品卫生监督检验所、环境保护监测站的站，按国家有关规定，另行增加标准。各工作用房使用面积分配可参照卫生部关于地区站、县站的标准部分。
第37条 铁路卫生防疫站的仪器、设备、器材、交通工具等，参照卫生部（83）卫防字第61号文件关于《各级卫生防疫站器材装备标准（试行）》的规定配备，中心卫生防疫站和分局、工程处卫生防疫站，可分别比照地区站、县站的标准装备。
第38条 铁路卫生防疫经费按铁道部财务局、卫生局财办〔1986〕28号、卫办〔1986〕9号联合文件第四项规定办理。各局可根据中华人民共和国卫生部（84）卫防字7号文件精神，参照省、自治区、直辖市的有关规定，自行制订卫生防疫事业经费标准试行。
第39条 铁路卫生防疫站进行工作时，要处理好与基层生产单位、医疗单位、爱卫会办公室及环境保护、劳动保护、科研教学等部门的关系。对医疗单位，在卫生防疫工作上是业务指导和监督的关系；在防治疾病等方面，是在卫生行政部门统筹安排下，共同配合做好工作的关系。爱卫会办公室是爱国卫生运动委员会的办事机构，卫生防疫站是卫生防疫专业机构。卫生防疫站对环境保护、劳动保护，主要是承担监测任务，提出改善建议，督导落实。与科研和教学单位，要加强协作，促进技术进步，搞好科研、专题调查、技术人员培训和学生的实习。
第六章 附 则
第40条 本办法自发布之日起执行，其解释权归铁道部卫生环保局。
第41条 一九六六年铁道部（66）铁卫防字第263号《公布关于进一步改进铁路卫生防疫站工作的若干规定》。一九七二年原交通部（72）交财字248号《关于加强交通卫生和防疫工作的通知》两个文件同时作废。
关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期，其中住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素；续期的次数以一次为宜；续期时应当按照约定或规定支付土地使用费，但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，建设用地使用权消灭，建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权；土地所有人不予补偿的，应适当延长使用年限；建设用地使用权人不愿意延长的，丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物；逾期不取回的，土地所有人无偿取得地上物所有权。
建设用地使用权期限届满后的法律后果，是我国物权立法过程中争议较大的一个问题，为了确保《物权法》能够按时审议通过，立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答，如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定，无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见，以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前，国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
由此可见，土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为：第一，在期限届满前1年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；第二，期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权消灭，国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证，并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，因而受到了广泛的质疑。[5]
第一，由土地使用权人各别提出申请，在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下，要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请，并重新签订土地使用权出让合同，其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二，地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性，这一所有权理应受到法律的保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满，国家作为土地的所有人，依据所有权的弹性力，可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物，这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法，“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资，谁所有’的政策和保护财产所有权的原则，也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三，期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法，会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用，甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下，土地使用人往往竭泽而渔，甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四，法律规范之间互不协调，违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿，但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时，反而对其地上建筑物不予补偿，同一法规内部的规定不仅相互矛盾，而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
第一，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。这一规则切实保护了建筑物的所有权，真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。[12]但《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且，物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此，本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”[13]
第二，关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果，《物权法》分别授权法律、行政法规规定，在没有新的法律、行政法规规定之前，适用前述《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。至于地上建筑物的处理，《物权法》新增的规定是有约定的依约定，[14]没有约定的，依照法律、行政法规的规定，这样其又直接指向了前引《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，从而又出现了上述广受垢病的问题。
第三，建设用地使用权在期限届满后而消灭的，应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。[15]
《物权法》的上述规定给《土地管理法》的修订工作提出了以下需要解答的问题：第一，续期的期限如何确定，是否能多次续期？续期期限届满后如何处理？续期时是否支付土地使用费以及如何支付？第二，期限(包括续期期限)届满，国家收回地上物是否需支付对价，以及如何支付对价？[16]
二、比较法考察：以我国台湾地区新修订的地上权相关规则为中心
我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，[17]均为在他人土地之上设立的以建造并保有建筑物为目的的他物权。准此，虽然不动产所有权在各国均有其固有法色彩，但对于以提高土地利用效率为目的的他物权之一—地上权，却有共同的基础和本旨。
建设用地使用权期限届满后建筑物的归属问题是土地与建筑物关系原理的具体运用。在比较法上，就土地和其上建筑物之间的关系有两种不同的立法例：一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，但建筑物不必附合于土地所有权，亦可附合于地上权，地上权期限届满后，地上建筑物归土地所有权人所有，但土地所有权人应当给予地上权人相应价值的赔偿；二是所谓分离主义，承认建筑物为独立于土地的不动产，但土地与建筑物异其主体时，建筑物尚需取得正当的土地权源，地上权即为其中之一。地上权期满后地上建筑物的所有权并不当然消灭，此时建筑物的所有人享有对建筑物的收回权、补偿请求权和延期请求权。[18]
一般认为，我国台湾地区“物权法”系属德国民法或瑞士民法之继受法，[19]但细查其内容，却与日本民法甚为接近。[20]同时，我国台湾地区、日本和我国大陆地区一样，均认为建筑物与土地为各别独立的不动产(权利)类型，更有比较研究的价值。而我国台湾地区于2010年修正公布了其包括地上权在内的“民法”物权编用益物权及占有部分，“修正了地上权之类型与内容，展现全新之风貌”，[21]以期实现物尽其用及永续利用之理想，[22]更具时代性和可参照性。
依修正后的我国台湾地区“民法”第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理规则体现为以下几点：[23]第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定的，依其约定。第二，没有约定的，地上权人不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前，定1个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿。第三，一旦土地所有人拒绝地上权人的补偿请求或在规定期内不确定回答是否补偿，则应酌量延长地上权的存续期间，以维护地上权人的利益。该延长的期间由当事人双方协商确定，不能达成协议的，任何一方均可请求法院参酌建筑物与土地使用之利益予以判决。第四，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的，可以请求法院裁定，土地所有人不愿依裁定的时价予以补偿的，适用前述延长地上权存续期间的规定。第五，如果地上权人不愿意延长存续期间，则不得请求建筑物时价补偿。此时，地上权人可取回其建筑物，但应回复土地原状，如果未能在地上权消灭后1个月内取回其建筑物，建筑物则归属于土地所有人。地上权人有碍于土地的利用时，土地所有人可请求回复原状。[24]第六，在延长的期间届满后，不再适用上述规则，以免反复绵延，但如果土地所有人和地上权人另外达成延长地上权存续期间的协议，当然应当尊重其协议。
我国台湾地区的上述规定体现了如下特点：第一，采取私法自治为主，公权介人为辅的规范方式。[25]如当事人之间就地上权存续期间届满后地上物的处理已作约定的，即依其约定，未作约定时，才适用相关推定规则；在时价和延长期间之确定上又体现了公权的适度干预。第二，维持建筑物的经济功能。一般而言，建筑物的权利独立于土地的权利，因而在地上权回归土地所有人时，建筑物并不随之归属于土地所有人，而应由原地上权人取回，并恢复土地原状。但在地上权存续期间届满后，并非一律拆除建筑物。无论是土地所有人时价补偿，还是延长存续期间，其宗旨均在于充分发挥建筑物的利用价值，以免浪费社会财富。第三，在兼顾地上权人和土地所有人的利益的基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，其旨在避免地上权人的投资遭受重大损失，但为兼顾土地所有人不愿补偿或无经济能力不能补偿之窘境，又明定酌量延长地上权存续期间，对双方之利益衡量作周全的考量，实值赞同。[26]
三、建设用地使用权期限届满后的续期规则
我国物权法对建设用地使用权期限届满后的续期，依建设用地用途的不同分别作了规定，其中，属于住宅建设用地的，自动续期；属于非住宅建设用地的，“依照法律规定办理”，[27]留待《土地管理法》修订时解决。根据《城市房地产管理法》第22条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，依申请而续期。
(一)续期的期限如何确定
《物权法》对于建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出规定，主要是考虑到在续期之后，也可能因为一定事实的出现，使得自动续期没有必要。尤其是因为考虑到建筑物所有人可能因各种原因而丧失所有权，所以，《物权法》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。[28]
建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。无论是自动续期还是依申请而续期，都存在续期的期限如何确定的问题。对此，有学者认为，续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最长使用年限一致；[29]也有学者认为，续期期限应为法律所规定的最长期限，例如居住用地即为70年。[30]
笔者认为，建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年，续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。[31]就住宅用地而言，应主要考虑房屋的结构与耐用年限；就非住宅用地而言，应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是，续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良，例如推倒重建。
(二)续期的次数是否以一次为限
关于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期，存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权部分权能的有期限让渡，如果允许不断续期，无异于事实上的土地所有权买卖；[32]如果只允许一次续期，那么期满后的地上物所有权归属又将难以确定，或者在这个出让期内原地上物灭失，建设用地使用权人又重新构筑建筑物，其所有权如何确定，此时是否可以由国家无偿收回，这也有待法律修订时予以明确。[33]
笔者认为，续期次数是否受限，取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素，续期期限以一次为宜，亦即续期期限届满后不再续期。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定，如20年、40年，没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素，则在续期期限届满后，如仍在耐用年限内，应允许再次续期。
(三)续期时是否应当支付土地使用费
我国物权法对续期时是否应当支付土地使用费[34]的问题未予明确，而是授权其他法律规定。《土地管理法》修订过程中有意见认为，国有建设用地使用权经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费，仍未确定。[35]目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。
一种观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。[36]其理由在于：第一，“自动”续期，就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为)，建设用地使用权的期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。[37]第二，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。[38]
另一种观点则认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于：第一，土地是不可再生资源，在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。第二，土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性，续期为取得新的期限，即应另行缴纳土地使用费。第三，土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力，有利于建设惠及全民的公共财政，保证地方政府的正常运转。第四，我国现行的房地产税负“重流转，轻保有”的现状，妨碍了房地产交易的进行，助长了土地的隐形交易和投机，刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理，从长远来看可以提高房屋保有的成本，促进盘活现有房地产存量，从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。[39]第五，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。[40]
笔者认为，建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担，自应有期限限制，否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费，自应是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价，也就是说，这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接关联。建设用地使用权期限届满，即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当基础。此际，“建设用地使用权人”继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地，是否需要支付土地使用费，自应取决于双方的合意，但主要取决于土地所有人之意愿，因为建设用地使用权人自是要求不支付土地使用费。
就用益物权的基本法理而言，期限届满续期，建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价—土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异。[41]不同之处在于，对于非住宅用地，土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商，另行签订建设用地使用权设立合同予以确定；但就住宅建设用地土地使用费而言，在目前以多层住宅公寓为主的情况下，个别磋商几无可能，因而宜在公众的广泛参与下，由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然，土地所有人基于公共政策等因素的考虑，亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费，当属权利之抛弃，自无不许之理。
其实，广受关注的问题在于如果需支付土地使用费的话，按什么标准支付。就住宅建设用地而言，学者提出可参照我国香港地区的做法，不过，香港土地续期按年度缴纳新地税的做法在很大程度上仅具象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》、《新界土地契约(续期)条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差晌的3%，差晌为房产年度总租金的5%，因此，续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 WO。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。[42]
笔者认为，建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准，因为土地所有人对于续期用地无须增加投人开发成本，同时续期用地上有地上物，其地价必然低于同等条件下的新地价。[43]同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形各别规定，就住宅用地而言，仅象征性支付土地使用费，并可采取逐年交纳的做法；[44]就非住宅用地而言，虽然不实行“招、拍、挂”等竞争性定价方式，但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
四、建设用地使用权期限届满后地上物的处理规则
依现行相关规则，建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人未申请续期，或申请续期未获批准的，国家无偿收回建设用地使用权，无偿取得地上物的所有权。对此规定的质疑已如前述。《土地管理法》修订过程中有意见认为：非住宅国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，无偿收回建设用地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。集体建设用地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，经双方协商达成一致后续期；协商未达成一致的，由农村集体经济组织收回。地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。[45]对于此种意见，以下三个问题殊值探讨。
(一)是否充分尊重当事人的意思自治
前述意见认为，建设用地使用权期限届满后地上物的处理，有约定的，按约定处理，充分肯定了私法自治原则的应用，因为即使是国家，在这里也仅是土地所有人，并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是，即使脱逸开其公权力身份，土地所有人也是垄断的土地供给者，处于经济上的强势地位，其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗？
从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题，虽然示范文本的作用仅在“示范”，但实践中，各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定，出让年限届满，土地使用权及地上物由出让人无偿收回；[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定，出让期限届满，土地使用人未申请续期的，地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形，GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿；[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项，“地上物由出让人无偿收回。”[50]
铁路卫生防疫站管理办法
铁路卫生防疫站管理办法
1986年11月14日，铁道部
第一章 总 则
第1条 为了贯彻预防为主的方针，加强铁路卫生防疫站的建设，充分发挥其在防病灭病中的作用，保障铁路职工、家属和旅客的健康，为实现铁路现代化服务，根据《全国卫生防疫站工作条例》精神，结合铁路实际情况，特制订本办法。
第2条 铁路卫生防疫站是铁路卫生事业的重要组成部分，是应用预防医学理论、技术进行疾病控制、监测监督、培训科研、健康教育的综合性专业机构，是辖区内卫生防疫业务技术的组织、指导中心，是执行国家卫生法规的监督机构。
第3条 铁路卫生行政主管部门负责督促、检查本办法的实施。
第二章 工作内容
第4条 流行病
开展流行病监测。收集、整理、分析本地区的发病、死亡等有关资料；研究流行因素，掌握流行规律，进行预测预报，制订综合性预防措施，并组织指导、实施和评价其效果。
当甲类传染病发生或其它传染病流行时，要及时赶赴现场调查处理。对散在的一般传染病进行处理时，指导患家进行消毒。
负责分配生物制品，检查、指导预防接种工作。做好计划免疫、效果观察和预防接种后异常反应调查处理。
依据《铁路急性传染病管理实施办法》，监督、检查医疗机构的疫情报告、传染病管理工作。
第5条 消毒、杀虫、灭鼠
对辖区内病媒昆虫、动物进行监测，掌握种属、密度、生态习性和消长规律，制订防治措施。
负责管内主要车站及旅客列车、行车公寓的定期预防性杀虫、灭鼠，并监督指导各车站、旅客列车及其它站段的日常杀虫、灭鼠工作。
对军用代客弄车实施预防性消毒。
对托幼机构、公共场所、生活福利等单位的消、杀、灭工作，进行监督、检查和技术指导。
有计划地监督、监测管内医疗机构的消毒工作质量，并指导其不断改进消毒方法。
对疫区组织、指导、实施消毒、杀虫、灭鼠工作。
研究与改进消杀灭药械及方法，不断提高防制效果。
第6条 劳动卫生与职业病
对运输、生产、基建的劳动环境的各种有害因素及其对人体健康的影响进行监测。
对新化学物质、新工艺、新产品的职业性危害进行监测。
对所辖单位进行预防性和经常性卫生监督，配合有关部门，参与改善劳动条件，并对各种职业性危害的防护措施进行卫生学鉴定。
收集、整理、分析职业病报告资料，系统掌握职业病发病动态。
组织参与对从事有害作业人员的就业前体检和定期健康检查。
参与职业病诊断、劳动能力鉴定和急性职业病的调查处理。
对运输、装卸放射性物品和劳动现场进行监督，对接触或从事放射性工作人员的劳动条件进行监测，对防护措施效果进行卫生学鉴定。
隶属卫生防疫站的职业病防治所，承担门诊、家庭病床的治疗工作（职业病患者的住院和疗养，分别由医院、疗养院承担）。
第7条 站车卫生
对旅客列车旅行环境中的有害因素及其对旅客、乘务人员健康影响进行监测，提出改进措施，协同有关部门改善卫生条件。
对客运车站、旅客列车进行经常性卫生监督。
按《食品卫生法》和《铁路食品卫生监督实施办法》，对站车的食品生产经营者及其食品供应进行监测监督。
指导客运部门进行餐茶具消毒，并做好效果评价。
根据上级主管部门的指令和《铁路交通检疫管理办法》，组织、实施列车检疫。
第8条 食品卫生
根据《食品卫生法》和《铁路食品卫生监督实施办法》的规定，履行《食品卫生法》第三十三条食品卫生监督机构的八项职责，对管内饮食单位和食品生产、加工、贮存、运输、销售的卫生条件和食品卫生质量进行监测监督。
对集体食物中毒和食品运输污染进行调查处理。
对食品运输污染与人体健康关系进行监测。
有针对性地进行营养状况监测，提出改善膳食的建议。
第9条 学校卫生
对中小学生生长发育和健康状况进行监测，分析影响健康因素，提出保护和改进意见。
参与中小学学生的定期健康普查，培养学生卫生习惯，保护视力，指导并参与常见病、多发病的预防和矫治。
协助教育部门培训学校卫生人员和保健教师。监督、指导教室卫生、教学卫生、青春期卫生和体育卫生。
第10条 环境卫生
对管内环境（空气、土壤、水体）卫生状况及其有害因素与人体健康关系进行监测。
对工业“三废”、噪声、医院污水污染环境情况进行监测、评价，提出改善建议。
对治理环境污染的设施进行效果和卫生学鉴定。
对生活饮用水源进行定期监测，发现问题，提出改进措施，监督实施；监督、指导生活饮用水的消毒工作。
对粪便、垃圾、污水处理进行监督与技术指导。
对俱乐部、游泳池、浴池、理发室、公寓、招待所等公共场所和服务性行业进行监测监督。
按部颁有关规定，对铁路工程工地生活卫生进行监督和技术指导。
第11条 检 验
承担卫生防疫业务各项检验任务。开展微生物、寄生虫、血清免疫、生化、毒性、毒理、理化、仪器分析、职业病监检等各项检验任务。在各种检验工作中，注意开展质量控制。
参与制订、修订卫生标准，参加有关科室的专题科研工作。
第12条 健康教育
开展健康教育，普及卫生科学知识，提高铁路职工家属、旅客讲究卫生的自觉性。
收集、编写、制作卫生宣传资料、职业卫生教材、电化教材；举办卫生展览、卫生咨询和卫生科普讲座；编写发行卫生报刊。为报刊、电台撰稿、组稿。
组织宣传网和社会宣传力量，建立健康教育橱窗、画廊等宣传阵地。
第13条 根据有关条例、规定、标准，对新建、改建、扩建工程项目进行预防性卫生监督。
第14条 负责卫生防疫业务技术培训，接受医学院校学生的生产实习任务。
第15条 根据卫生防疫工作实际需要，开展专题调查和应用科学的研究。
第16条 对爱国卫生运动工作进行技术指导，总结鉴定群众所创造的行之有效的技术经验。
第三章 组织机构
第17条 铁路局设中心卫生防疫站、铁路分局设卫生防疫站，其他单位的防疫机构设置由各单位根据需要自行确定。
第18条 人员编制
各单位卫生防疫人员编制，根据卫生部及国家编委（80）卫防字第46号、（80）国编字第39号联合颁发的《各级卫生防疫站组织编制规定》，按医药卫生人员总数内的百分之七的比例标准参照执行。
凡地处边远、交通不便、任务繁重的，以及有医学院校生产实习任务的，或新增另外机构的卫生防疫站，其增加的人员配备由各局酌定。
各级卫生防疫站，每十名卫生技术人员中，高、中、初三级人员比例为：
局中心卫生防疫站： 5∶4∶1
分局（工程处）卫生防疫站： 4∶5∶1
线路（工厂）卫生防疫站： 3∶5∶2
（注：高级指医师以上人员，中级为医、技士，初级为防疫员等）
按以上精神缺员的单位，今后用大专、中专毕业生补充，以保证卫生防疫工作质量的提高。
行政、工勤人员占全站人员总数应在18～20％以内。
第四章 队伍建设
第19条 卫生防疫人员要认真学习马列主义和毛泽东思想，坚持四项基本原则，加强精神文明建设和医德教育，刻苦钻研业务，努力提高技术水平，热爱卫生防疫事业，做好本职工作，全心全意为人民服务。
第20条 站长和科主任应按“四化”标准，由具有一定组织才能，熟悉卫生防疫业务的技术人员担任。把主要精力用在组织管理和业务技术上，并亲自参加部分业务工作。
第21条 铁路卫生防疫站实行站长负责制。站长要根据上级的部署，对全站行政、业务等项工作实行全面领导。
第22条 有计划、有步骤地加强卫生防疫人员的业务培训，在学好基础理论和基本知识，搞好基本技能训练的基础上，努力学习国内外现代医学理论和先进技术，扩大路内外的医学信息交流、学术交流、技术交流、经验交流，加速技术进步，强化服务能力。
第23条 行政后勤人员要树立为业务工作和全站职工服务的思想，认真做好后勤保障工作，为全站顺利开展业务工作创造条件。卫生防疫人员与行政后勤人员要互相尊重，团结协作。
第五章 行政管理
第24条 铁路卫生防疫站各级人员必须面向生产、面向基层、面向群众，深入实际，调查研究，运用科学方法和先进技术，解决生产、生活中的实际问题。
第25条 铁路卫生防疫站在执行卫生监督时，应着重运用说服教育、督促帮助的方法，以达到改进工作、符合卫生标准的目的。对屡教不改，造成不良后果者，要按国家颁发的卫生法令和监督条例的规定进行处理。
第26条 要努力运用现代管理科学的理论和方法，不断提高管理水平。实行方针目标管理、标准化管理、全面质量管理。建立科学的工作程序，充分发挥计划、组织、指挥、协调、控制的管理职能，使各项工作具有科学性、计划性、系统性。
第27条 要建立健全各项工作制度，各科室和各类人员职责、技术操作规程和以工作质量为核心的岗位责任制考核标准。定期检查分析执行情况，不断提高工作水平。
第28条 要加强卫生统计，做好原始资料和基础资料的收集、整理、分析，建立技术档案，作为制定计划、指导工作的依据；要逐步建立反映卫生防疫工作的数量、质量和效率指标，做好考核评价工作。
第29条 建立健全信息网络，沟通上下信息，做好信息反馈。加强技术情报资料的收集、传递、贮存和应用工作。
第30条 要保持专业人员相对稳定，不要轻易调动，不要抽调专业人员做非专业性工作。
根据中央关于实行专业技术职务聘任制度的精神，做好聘任工作，尤其要重视发挥优秀人才的专长和作用。
第31条 加强经济管理，合理地使用人力、物力和财力，在努力提高社会效益的前提下，讲究经济效益，要逐步实行卫生防疫工作成本核算和综合经济承包责任制。适当地开展以医学技术服务为主的对外有偿服务，组织合理收入，增收节支，使卫生防病耗费得到合理补偿，更好地完成防病灭病任务。
第32条 根据实际工作需要，要有计划地配备、更新仪器设备，并切实加强管理。对大型精密仪器要严格执行使用、保管，检查、保养、维修制度。要重视加强实验室的建设和管理，充分发挥仪器设备的作用。
第33条 要坚决执行党的路线、方针、政策，对知识分子要充分信任、热情关怀，不断培养、大胆使用，发挥专长，人尽其才。对调做业务技术管理工作的卫生技术人员，其待遇应与卫生技术人员相同，对老年卫生技术人员要妥善安排。
第34条 根据医药卫生技术人员职称晋升条例等有关规定，对卫生防疫人员要进行定期考核。对有成就或有突出才能的卫生防疫人员，要在工作条件上重点保证；对有发明创造或工作优异者给予表彰奖励。
第35条 对在工作中接触有毒、有害物质、传染病人，病原体、病媒昆虫、动物及其污染环境的各级卫生防疫人员应按标准发给防疫津贴和个人防护、劳保用品。
第36条 要保证铁路卫生防疫站有足够的工作用房。根据卫生部（83）卫防字第61号文件关于《各级卫生防疫站建筑标准（试行）》的规定，铁路卫生防疫站的建筑标准，可按30～35平方米／人计算；设有职业病防治所、食品卫生监督检验所、环境保护监测站的站，按国家有关规定，另行增加标准。各工作用房使用面积分配可参照卫生部关于地区站、县站的标准部分。
第37条 铁路卫生防疫站的仪器、设备、器材、交通工具等，参照卫生部（83）卫防字第61号文件关于《各级卫生防疫站器材装备标准（试行）》的规定配备，中心卫生防疫站和分局、工程处卫生防疫站，可分别比照地区站、县站的标准装备。
第38条 铁路卫生防疫经费按铁道部财务局、卫生局财办〔1986〕28号、卫办〔1986〕9号联合文件第四项规定办理。各局可根据中华人民共和国卫生部（84）卫防字7号文件精神，参照省、自治区、直辖市的有关规定，自行制订卫生防疫事业经费标准试行。
第39条 铁路卫生防疫站进行工作时，要处理好与基层生产单位、医疗单位、爱卫会办公室及环境保护、劳动保护、科研教学等部门的关系。对医疗单位，在卫生防疫工作上是业务指导和监督的关系；在防治疾病等方面，是在卫生行政部门统筹安排下，共同配合做好工作的关系。爱卫会办公室是爱国卫生运动委员会的办事机构，卫生防疫站是卫生防疫专业机构。卫生防疫站对环境保护、劳动保护，主要是承担监测任务，提出改善建议，督导落实。与科研和教学单位，要加强协作，促进技术进步，搞好科研、专题调查、技术人员培训和学生的实习。
第六章 附 则
第40条 本办法自发布之日起执行，其解释权归铁道部卫生环保局。
第41条 一九六六年铁道部（66）铁卫防字第263号《公布关于进一步改进铁路卫生防疫站工作的若干规定》。一九七二年原交通部（72）交财字248号《关于加强交通卫生和防疫工作的通知》两个文件同时作废。
